RAN 8-4 — Mutuos hipotecarios endosables

CAPÍTULO 8-4 MUTUOS HIPOTECARIOS ENDOSABLES

Hoja 1

Los bancos están facultados para otorgar préstamos endosables con garantía hipotecaria, sujetos a las disposiciones contenidas en el Nº 7 del artículo 69 de la Ley General de Bancos y en el presente Capítulo. Los referidos préstamos deberán cumplir con los siguientes requisitos:

a) Los contratos de mutuo deberán extenderse en escritura pública que llevará cláusula a la orden, de la cual se otorgará una sola copia autorizada endosable, la que será para el banco acreedor. El mutuo y la hipoteca que lo garantice deberán constar en el mismo documento. Cualquiera de las partes podrá obtener del notario autorizante, copias no endosables según lo previsto en el artículo 1º de la Ley Nº 19.439, las que no tendrán en caso alguno mérito para cobrar lo adeudado, sea por la vía ejecutiva u ordinaria.

b) Los préstamos podrán otorgarse para el financiamiento de viviendas o para fines generales.

c) En el caso del financiamiento de viviendas, los préstamos sólo podrán otorgarse para la adquisición, ampliación, reparación o construcción de éstas, siempre que, en este último caso, sean otorgados al usuario final de tales inmuebles.

d) Los préstamos no podrán otorgarse a plazos inferiores a 1 año ni superiores a 40 años.

e) La propiedad entregada en garantía deberá contar con seguro de incendio por el valor de tasación del inmueble, el que se mantendrá hasta la extinción del importe total de la deuda.

f) El mutuario deberá mantener vigente un seguro de desgravamen por un monto equivalente al saldo insoluto de la deuda.

Hoja 2

Conforme a lo establecido en el artículo 5º de la Ley Nº 19.439, los bancos podrán seguir un procedimiento simplificado de escrituración de los mutuos, mediante el uso de escrituras públicas de cláusulas generales inscritas en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del respectivo Conservador de Bienes Raíces. Las escrituras que se inscriban para el efecto deberán contener solamente aquellas cláusulas que son comunes a todos los mutuos de que se trate, es decir, no contendrán aquellas referidas a la individualización de los deudores, garantías, tasas de interés, plazos u otras especificaciones que son propias de un contrato en particular. Las escrituras públicas de cláusulas generales de que se trata, constituirán un contrato de adhesión, debiendo darse a conocer su contenido a la parte que lo acepte y dejarse constancia en cada mutuo de la fecha y notaría en que la respectiva escritura fue otorgada, de su inscripción y de la entrega de una copia simple al mutuario.

Los préstamos que otorguen los bancos bajo esta modalidad, no podrán exceder del 100% del valor de tasación del inmueble ofrecido en garantía.

En caso de operaciones de compraventa de bienes raíces, dichos préstamos no deberán exceder del mencionado importe o del 100% del precio de venta del respectivo inmueble, si este último precio fuere inferior al valor de tasación.

No obstante lo anterior, cuando se trate de los créditos pagaderos en moneda extranjera, expresados en moneda extranjera pagaderos en moneda chilena o en pesos moneda chilena reajustables por la variación del tipo de cambio de una moneda extranjera, los préstamos no podrán exceder del 65% del valor de tasación del inmueble ni del precio de compraventa.

La hipoteca a favor del acreedor, que garantice estos créditos, deberá ser de primer grado y exclusivamente para caucionar una obligación determinada. No obstante, se admite la posibilidad de que esa hipoteca lo sea de segundo grado siempre que la primera hipoteca no se haya constituido con carácter de garantía general, sino para garantizar una obligación perfectamente determinada, la que, sumada al crédito amparado por la segunda hipoteca, no debe exceder del 65% u 80% del valor de tasación del inmueble ni del precio de venta del bien raíz, de acuerdo a lo señalado en el N° 2 precedente.

El valor de tasación del inmueble que servirá de garantía será determinado por un perito designado por el banco. En la tasación del inmueble que debe practicarse, sólo se comprenderá el valor de las mejoras permanentes adheridas a éste, cuyo concepto se encuentra definido en las normas generales de derecho. Atendida la importancia de efectuar

Hoja 3 una tasación que refleje el valor real de la propiedad que se recibirá en garantía, de manera que constituya un resguardo efectivo para el acreedor, el banco deberá cuidar que, en el procedimiento de valuación que se adopte, se consideren y ponderen correctamente todos los factores que incidan en el valor que se le asigne al bien raíz.

La tasa de interés que se acuerde puede ser fija, flotante o una combinación de ambas. La tasa de interés variable debe tener por base tasas, o índice de tasas, informados por el Banco Central de Chile o esta Comisión.

No obstante, al tratarse de créditos otorgados y pagaderos en moneda extranjera, expresados en moneda extranjera y pagaderos en moneda chilena o bien en pesos moneda chilena reajustables por la variación del tipo de cambio de una moneda extranjera, la tasa de interés flotante debe tener por base la tasa Prime, una tasa de tipos de referencia sin riesgo (RFRs) como la SOFR (Secured Overnight Financing Rate) en EE.UU u otra ampliamente reconocida y utilizada en los mercados financieros internacionales.

Los bancos no podrán recargar la tasa de interés pactada en estas operaciones con comisiones, gastos u otras prestaciones, salvo los conceptos a que se refiere el N° 10 siguiente.

En concordancia con lo señalado en el N° 12 de este Capítulo, es condición imprescindible para la cesión del mutuo que la respectiva garantía hipotecaria se encuentre inscrita en el Conservador de Bienes Raíces.

En el evento de que la hipoteca no se encontrare inscrita una vez transcurridos 120 días desde la fecha de la escritura, el crédito dejará de tener la calidad de un mutuo hipotecario endosable para los efectos de las presentes normas y las demás instrucciones que se refieren a este tipo de crédito.

El reembolso de los préstamos otorgados al amparo de estas normas se hará en la moneda que corresponda, por medio de dividendos.

En el caso de préstamos hipotecarios para la vivienda, el servicio se hará mediante dividendos mensuales sucesivos vencidos. En estos préstamos no podrán pactarse dividendos crecientes o decrecientes, ni plazos de gracia superiores a seis meses a contar de la fecha de otorgamiento del crédito.

Hoja 4

Las instituciones acreedoras deberán protocolizar en una Notaría las tablas de desarrollo de los mutuos hipotecarios de que se trata y dejar constancia, en la respectiva escritura, de la tabla de desarrollo aplicada.

Las tablas de desarrollo de los mutuos hipotecarios deberán estar referidas a una unidad de capital y las cifras se expresarán con no menos de cuatro decimales. En su confección, el banco deberá cuidar que tenga la siguiente información mínima:

a) Número del dividendo;

b) Amortización de capital;

c) Interés;

d) Valor del dividendo;

e) Saldo de capital adeudado; y,

f) Amortización acumulada.

En el evento de que se pacte una tasa de interés flotante según lo indicado en el N° 5 anterior, se omitirán los antecedentes referidos en las letras c) y d), pero la amortización y los demás datos deberán calcularse sobre la base de la tasa de interés vigente a la fecha del otorgamiento del crédito.

Los prepagos totales o parciales de los créditos concedidos con los mutuos hipotecarios endosables de que trata este Capítulo, quedan sujetos a las disposiciones del artículo 10 de la Ley N° 18.010, materia de que trata el Capítulo 7-1 de esta Recopilación.

En caso de amortizaciones parciales, deberá establecerse la forma en que se aplicarán esos pagos en las cuotas de capital adeudado. Los contratos podrán contemplar también los montos mínimos para la amortización extraordinaria de estos préstamos.

Si la amortización se realiza como consecuencia de la aplicación del seguro de desgravamen, no procede cobrar a la sucesión del deudor fallecido la comisión de prepago referida en las disposiciones citadas en el primer párrafo de este número.

Sólo podrán ser de cargo del deudor hipotecario los pagos efectuados por los siguientes conceptos:

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a) Impuestos de timbres y estampillas.

b) Gastos notariales necesarios para el perfeccionamiento del contrato de mutuo.

c) Derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

d) Prima de seguro de incendio.

e) Prima de seguro de desgravamen.

f) Prima de seguro por cesantía involuntaria, en caso que el deudor de crédito para vivienda decida contratar este seguro.

g) Gastos de primera tasación del inmueble hipotecado.

h) Estudio de títulos y redacción de escritura.

En caso de que el deudor no efectúe el pago oportuno de las primas para renovar los seguros de incendio, de desgravamen y de cesantía involuntaria, podrá el acreedor realizar dichos pagos por cuenta de éste. Esta facultad se extiende al pago de las contribuciones territoriales, en caso de que éstas presenten atrasos.

Los bancos podrán conceder préstamos bajo estas disposiciones a personas relacionadas directa o indirectamente con la propiedad o gestión del acreedor, siempre que ello no se efectúe en términos más favorables, en cuanto a montos, plazos, tasas de interés, garantías u otras condiciones, que los acordados con terceros en operaciones similares. Estos préstamos quedarán sujetos a los márgenes que se establecen en el Nº 2 del artículo 84 de la Ley General de Bancos.

Los mutuos de que tratan estas instrucciones serán transferibles mediante endoso escrito a continuación, al margen o al dorso de la copia autorizada endosable de la escritura pública respectiva.

La cesión del crédito implica el traspaso de las garantías, derechos y privilegios del acreedor.

El endoso será siempre sin responsabilidad para el cedente, salvo en lo relativo a la existencia del crédito, y deberá contener el nombre completo o razón social de la institución endosataria, su domicilio, la fecha en que se haya extendido y la firma del cedente.

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Para fines exclusivos de información, el endoso deberá anotarse al mar-gen de la inscripción hipotecaria de la propiedad entregada en garantía, en el correspondiente registro del Conservador de Bienes Raíces.

La venta de estos créditos se hará siempre por documentos completos, no pudiendo, por lo tanto, cederse participaciones sobre los mismos. Tampoco podrán venderse con pacto de retrocompra.

Podrán ser cesionarios de estos créditos las siguientes entidades:

a)Los bancos.

b) Las sociedades securitizadoras de que trata la Ley Nº 18.045 y los fondos de inversión de créditos securitizados a que se refiere la Ley Nº 18.815, debiendo darse cumplimiento a las normas contenidas en el Capítulo III.B.4 del Compendio de Normas Financieras del Banco Central de Chile, para la cesión de tales instrumentos.

c) Las compañías aseguradoras y las sociedades a que se refiere el artículo 88 del Decreto con Fuerza de Ley N° 251 de 1931 y sus modificaciones, siempre que estas últimas se encuentren inscritas en el registro especial que llevará para estos efectos esta Comisión. Además, conforme a lo dispuesto en el artículo 134 del D.L. N° 3.500, podrán ser cesionarias las “sociedades anónimas inmobiliarias” a que se refiere el artículo 98, letra j) de dicho Decreto Ley.

Salvo en los casos en que el cesionario sea un banco, sociedad securitizadora, alguno de los agentes administradores de mutuos hipotecarios a que se refiere el Título V del DFL Nº 251 de 1931 o cualquier otra entidad autorizada por ley para administrar mutuos hipotecarios endosables, el crédito deberá quedar en cobranza en el banco cedente, el que estará facultado para percibir los importes que correspondan y para alzar el gravamen, cuando proceda.

Los bancos deberán establecer un sistema de numeración de los préstamos hipotecarios endosables que permita identificar dichas operaciones.

En caso de extravío, pérdida o deterioro de los mutuos hipotecarios endosables, se aplicarán las normas del párrafo 9º del Título I de la Ley Nº 18.092, de conformidad con lo previsto en el artículo 1º de la Ley Nº 18.552.

Hoja 7

La operación de préstamo hipotecario a que se refiere este Capítulo, da nacimiento a un título de crédito constituido por la escritura pública en que consta, con la precisa finalidad de que éste circule, para lo cual se permite que sea transferido mediante endoso, sin responsabilidad para la institución endosante.

Dadas las características indicadas, resulta necesario que tanto el crédito como la hipoteca que lo caucione consten en el mismo documento, el que sólo se puede transferir completo, no siendo posible separar el crédito y la hipoteca, ni modificar sus condiciones, como ocurriría con la sustitución de garantías hipotecarias u otras modificaciones que alteren la naturaleza de la obligación original.

De acuerdo con lo mencionado en los párrafos precedentes, el mutuo hipotecario endosable no admite modificaciones, salvo que se trate de una novación por cambio de deudor, la que debe ser solicitada a la institución que tenga a su cargo la administración del mutuo según lo establecido en el artículo 3º de la Ley N° 19.439. Por consiguiente, la única forma de modificar las demás condiciones consiste en otorgar un nuevo crédito con cuyo producto se pague el que se desea modificar.

El procedimiento para ejecutar forzadamente los contratos de mutuos hipotecarios endosables celebrados a contar del 31 de enero de 1996, de acuerdo a la Ley Nº 19.439, quedará sujeto a las disposiciones especiales de los artículos 103 a 111 de la Ley General de Bancos.

De conformidad con las disposiciones contenidas en el Título V del Decreto con Fuerza de Ley N° 251 de 1931 y sus modificaciones, las compañías de seguros podrán otorgar, por intermedio de un agente administrador, mutuos hipotecarios endosables y adquirir aquellos otorgados por dichos agentes administradores.

Hoja 8

De conformidad con lo dispuesto en el Título V, citado en el Nº 1 precedente, y en virtud de las normas contenidas en el artículo 88 de la Ley General de Bancos, los bancos están facultados para actuar como agentes administradores de las compañías de seguros, en el otorgamiento, adquisición y administración de mutuos hipotecarios endosables.

Para realizar dichas operaciones, los bancos, a diferencia de otros agentes administradores, no necesitan estar inscritos en el registro especial que, para tal efecto, llevará esta Comisión. Asimismo, la fiscalización de los bancos en el desarrollo de esta función será llevada a cabo por esta Comisión.

Los bancos que deseen actuar como agentes administradores de compañías de seguros en la realización de estas operaciones, deberán celebrar con dichas empresas un contrato esencialmente revocable, en el que se estipularán las funciones, obligaciones, prohibiciones y derechos de las partes.

En el desempeño de su función de agentes administradores, los bancos podrán actuar como mandatarios a nombre propio o a nombre de su mandante.

De acuerdo con las normas que rigen estas operaciones, los bancos que deseen actuar como agentes administradores deberán contratar una póliza de seguro que cubra el correcto y cabal cumplimiento de las obligaciones inherentes a dicha función y los eventuales perjuicios que, con ocasión de esas actividades, puedan causar al deudor del mutuo.

En su calidad de agentes administradores, los bancos serán responsables de la eficacia de los contratos y garantías, debiendo, por lo tanto, verificar la identidad y capacidad legal de las personas con las cuales se realicen estas operaciones, la autenticidad e integridad de los mutuos que administren y velar por la forma externa y correlación de los endosos.

Los bancos, en el ejercicio de su función de agentes administradores, deberán cumplir, además, con las siguientes obligaciones:

a) Obtener los antecedentes y evaluar la capacidad crediticia de los solicitantes de préstamos hipotecarios endosables, efectuar el estudio de los títulos y las tasaciones de

Hoja 9 las propiedades entregadas en garantía, ciñéndose especialmente a los requerimientos establecidos en el mandato de administración de los mutuos.

El análisis de estos antecedentes debe estar orientado a determinar tanto el valor de la garantía ofrecida como la situación financiera y la capacidad de pago del deudor, teniendo en cuenta que el monto máximo del préstamo no podrá exceder del 80% o 65% del valor del inmueble hipotecado, según corresponda de acuerdo con lo indicado en el N° 2 del título I de este Capítulo.

b) Redactar la escritura pública en que se hará constar el otorgamiento del préstamo, la constitución de la respectiva garantía y, cuando proceda, la compraventa del bien raíz. Además, deberá realizar los trámites de las inscripciones que correspondan en el Conservador de Bienes Raíces.

c) Cobrar y percibir, en las fechas establecidas en el contrato de mutuo, el valor de los dividendos y de las primas de los seguros, a que se encuentre obligado el deudor, y realizar la cobranza en caso de no pago de los mismos, de acuerdo a los términos del contrato de administración.

d) Entregar a su mandante, en la forma convenida en el contrato de administración, los pagos ordinarios y extraordinarios efectuados por los deudores.

e) Informar a su mandante, en forma veraz, suficiente y oportuna, de todo hecho que afecte a sus intereses y que se refiera a los deudores, debiendo proporcionar a aquél los antecedentes relativos a sus operaciones, cuando así se lo solicite.

Además, la institución mandataria deberá poner a disposición de su mandante o de quien éste autorice en forma expresa, información actualizada del saldo insoluto de la deuda de cada uno de los mutuarios y de los dividendos en mora que éstos registren. Asimismo, deberá mantener bajo su custodia todos los antecedentes y documentos del préstamo.

Los bancos están obligados a mantener un registro actualizado de los mutuos hipotecarios endosables que administren y de sus transferencias. En ese registro deberán anotarse los siguientes antecedentes:

a) Nombre, R.U.T. y domicilio del deudor;

b) Endosos de que sea objeto el contrato de mutuo, desde que fue otorgado por el banco en su calidad de agente administrador, hasta la venta a otra institución financiera, debiendo dejar constancia de la fecha y del precio convenido en cada compraventa;

c) Fecha de otorgamiento del préstamo, monto, plazo, tasa de interés y otras modificaciones del contrato de mutuo, tales como autorizaciones para vender o enajenar el bien hipotecado, prohibiciones, gravámenes, etc.

Hoja 10

Sin perjuicio de lo indicado en el título I de este Capítulo, relativo a las condiciones que deben cumplir los mutuos hipotecarios endosables otorgados por las instituciones sujetas a la fiscalización de esta Comisión, para que dichos mutuos sean representativos de reserva técnica y patrimonio de las compañías de seguros, deberán cumplir con las exigencias adicionales establecidas por esta Comisión para el efecto.

Los bancos o los agentes administradores, según corresponda, deberán informar en forma anticipada a los solicitantes de préstamos hipotecarios endosables, el monto aproximado de los gastos que la operación les pudiera generar. Dicho monto estimado deberá comprender los gastos señalados en el número 10 del título I de este Capítulo.

Asimismo, una vez que se curse la operación, los bancos, ya sea que actúen por cuenta propia o de terceros, deberán entregar al deudor una liquidación detallada de los gastos señalados en el párrafo anterior, así como la información acerca de la tasa de interés, plazo y calendario de pago de la deuda.

Los bancos deberán entregar a los deudores la siguiente información relativa a los seguros que se contraten para estos créditos:

a) Seguros contratados directamente por el deudor: En el evento que el deudor desee contratar directamente los seguros correspondientes, el banco deberá entregarle un documento que especifique las condiciones que debe contener la correspondiente póliza.

b) Seguros contratados por la entidad financiera: Si los seguros son contratados por la institución acreedora, por cuenta de sus clientes, se deberá cumplir con lo establecido en el último párrafo de la letra c) del número 1 de la Circular Conjunta N°3.32l de la ex Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras y N°1.758 de la ex Superintendencia de Valores y Seguros.

Hoja 11

Cada vez que un banco venda o adquiera un mutuo hipotecario endosable, ya sea por cuenta propia o en su calidad de agente administrador, deberá dar aviso escrito de ese hecho al deudor, señalando el nuevo lugar de pago, en caso que corresponda.